日本財託で投資マンションを買うまでの流れ2(営業マンとの面談)

お金/住まい

日本財託にコンタクトすると営業マンと日程を調整することになると思います。(まだセミナーに参加したことがなければ、まずはセミナーに参加するなどの案内があるかもしれません)

営業マンとは以下のような内容をお話しました。

不動産投資に興味がある理由

営業マンにもよるのかもしれませんが、日本財託の営業はぐいぐい押してくることはありません。

これはとても好感が持てました。

話をじっくり聞いてくれる雰囲気でしたので、まずはこちらがなぜ不動産投資に興味をもったのか説明することにしました。(理由は前回書いた通りなので、割愛)

真摯に話を聞こうとする態度が非常に好印象でした。
(他の業者さんでは、一方的に向こうがしゃべることも多いのです)

不動産投資の基礎知識

次に、不動産投資全般の基本的な話をお伺いしました。

不動産投資について、多少聞きかじったことはありますが、
実際にやったことはないので「全くの素人」として説明をお願いしました。

一般的な不動産投資の話から、なぜ東京・中古・ワンルームマンションなのかというお話について
ご説明いただきました。

詳細は別途書きたいと思いますが概ね以下のような内容だったと思います。

  1. 東京の理由 → これからも人口は増加。特に大学生や新社会人などの一人暮らし層が増えているのは東京が顕著
  2. 中古の理由
    → 新築と中古の価格差が大きいが、新築は買った瞬間中古になる。賃料はあまり変わらない
  3. ワンルームマンションの理由
    → 1.の理由によりこれからも需要が大。
    価格が安価なため手が出しやすい。
    基本的に「住宅ローン」が使えないので、住むためには「賃貸をする」か「一括で買うか」しかない。(ワンルームマンションに住みたい層は若者なので、基本的に賃貸となる。)
    ファミリー物件の場合、複数の家族の意思決定が必要だがワンルームマンションは本人だけの意思決定なので、賃貸が決まるスピードが速い

 

こんな感じでした。

日本財託の特徴

次に日本財託という会社の特徴について伺いました。

一言でいうと、日本財託の特徴は「マンション管理会社」であるということだと思いました。

彼らはなんとほぼ東京のみで、20,000戸のマンションを「管理」しております。

いわゆるマンション管理業務で稼ぐモデルを持っていることになります。

これに対して通常の不動産投資進めてくる会社のほとんどは「新築業者」もしくは中古の不動産「仲介業」です。そのため、売るだけ売ったらそれっきりというところが少なくありません。

しかし、日本財託の場合は売った後に「管理会社」として末永くお付き合いをしてくれます。
入居者に長く住んでもらい、管理業務を自分たちが担うこと自体に価値があるのです。

日本財託の提供するマンション管理サービスは具体的には以下のようなものがあります。

  • 家賃の集金
  • クレーム対応
  • 退去後の内装工事の手配
  • 空室時の入居者募集

などなど

このようなマンション管理に必要なサービスの一式が月3,000円(税別)で受けることができます。

印象に残った特徴

そのほか、印象に残った特徴にはこんなものがありました。

5年間は空室時の家賃8割保証(サブリースではない)

いわゆるサブリースではなく、契約時の特記事項のようなものですが、購入から5年間は空室時の家賃を8割保証してくれます。
好感を持ったのは「5年以降はどうなるのか?」という質問に対して、「それ以降はお客様のリスクとなります。投資なので、当然リスクもございます」という話をするところ。どこかの会社みたいに「35年間一括借り上げで家賃保証で安心!」みたいな安易なことは言いませんでした。

年間平均98%以上の入居率

日本財託が管理している20,000戸の年間平均入居率は98%以上。

これ、なかなか驚きの数字ですよね。

しかも彼らがこだわっているのは、この数字を算出するときの計算だそうです。

業者によっては「1年間の最も入居率が高い時期」や「退去後1ヶ月から空室とカウント」などして入居率を高く見せることがあるそうです。

日本財託のこだわりは空室の定義を「入居者が退去し内装工事が終わった段階で即空室」と判定し、各月の入居率を平均した数値を表示としているにも関わらず、それでも年平均で98%以上を叩き出していることだそうです。

仲介ではなく売主

これは管理会社という部分に近い話ですが、日本財託の販売は「仲介」ではなく「売主」です。

彼ら自身がどこかから仕入れた物件を直接販売しています。

もちろん利益を上乗せはしていますが「仲介料金」などは発生しません。

また、変な物件であれば売れずに在庫リスクを抱えることになるため、しっかりと条件の良い物件を彼ら自身のためにも選んでいるはずです。

気になることを色々と聞いてみた

セールストークばかり聞いていても仕方がないので、こちらも気になることを聞いてみました。

2022年の生産緑地解除の影響をどうみる?

日本財託が扱っている23区の中古ワンルーム、特に都心部ではほとんど影響がないのではないかと考えている的な話だったと思います。私もそういう予想をしているのであまり違和感ありませんでした。

1番ダメージの大きいリスクって何?

そりゃあ空室リスクですよね。

と思うかもしれませんが、違いました。確かに空室は怖いですが、数ヶ月にわたって空室になることは殆ど見かけないとのこと。(なので、5年間8割の家賃保証と堂々言えるわけですね)

それよりも、1番ダメージの大きなリスクは「事故物件になること」です。

つまり、入居者の方に不幸なことがある場合です。

もちろんとても稀なことではあるわけですが、20,000戸管理していればやはり数件くらいは何らか起こることもあるようです。

ただし、年間例えば5件程度の起きたとして、4000戸に1戸です。

仮に1戸だけ所有していたら、4000年に1回の確率です。

さらにそれだけの確率にもし当たったら、どうなるかというと、

売買するときの物件価格が3割くらい下落する可能性がある」という感じだそうです。

賃貸の場合は、瞬間的に家賃は下がりますが、入居者が変わっていくたびに回復していきます。
(賃貸の場合は2名後の人には伝える義務はない。売買の場合は、何人あとでも伝える義務がある)

自分も賃貸で暮らしているのでわかりますが、「事故物件でも安かったら住みたい」という層は一定数います。売るにしても、相場よりも下げれば買う人がいるのもわかります。

もし1000万円あったとすると
すべて株で持っていて100年に一度の金融危機で半額になる、
というリスクに比べれば、
1000万円のマンションを買って、4000年に1度、3割減る
というのは全然大したことが無いように感じます。

儲かるなら自分で買えばいいじゃん

。。。買ってました。

いやー、びっくりしました。しっかり営業マン自身が「東京」「中古」「ワンルーム」の物件を持っていました。

それまで会った業者は新築が多かったせいもありますが、自分が進める商品を買っている営業マンがいませんでした。

「プライベートな話ではありますが」と前置きした上で、ご自身が購入したマンションからの入金明細などを見せてもらいました。

(ちなみにこの営業マンとはこの後1年以上にわたりやりとりするのですが、その間に何と買い増ししていました。それはまた別途書きたいと思います)

1番印象に残ったのは雰囲気かも

こんな感じで色々と話をすることができました。

何より印象的だったのは、他の業者にあった「オラオラ感」のようなものが全くなく、

むしろ草食系と感じるような雰囲気かもしれません。

じっくりと話を聞いて、決して決断を焦せらせることがありませんでした。

「もっと困るようなことを聞いてくださっても大丈夫です。私も成長することができるので是非難しい質問をしてください!」なんてまっすぐにいうものなので、あれやこれや聞いたのですが、

こちらが意地の悪い質問をしても、真摯に答えてくれましたし、しっかりリスクはリスクとして説明してくれました。

そんなわけでとても好感が持てたことと、もともと興味が会ったこともあり、
今後は物件情報を定期的に発信してもらうことにしました。